• ALACAK DAVASI
• TAPU TAHSİS BELGESİ
• ENKAZ BEDELİ
• SÖZLEŞMENİN BAĞLAYICILIĞI

• İMAR VE GECEKONDU MEVZUATINA AYKIRI YAPILARA UYGULANACAK BAZI İŞLEMLER VE 6785 SAYILI İMAR KANUNUNUN BİR MADDESİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ HAKKINDA KANUN(MÜLGA) (2981) Madde 13

Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 8. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 29.11.2012 gün ve 2012/279 E. 2012/605 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 30.05.2013 gün ve 2013/11747 E. 2013/14559 K. sayılı ilamı ile;
“...Davacı, Kuzey Ankara girişi kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde davalının kendisine daire vermesi karşılığında arsasını davalıya devrettiğini ancak sadece enkaz bedelinin ödendiğini, bakiye 10,459,00 TL"nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacıya enkaz bedelinin ödenmesi gerektiği, bunun da ödendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı bu davada, davalı ile yaptığı sözleşme uyarınca kendisine ait bina ve müştemilatların davalıya bedeli karşılığında devri sonucu eksik ödeme yapıldığını belirterek analiz raporunda belirtilen ve ödenmeyen bakiye bedelin tahsilini istemiş, mahkemece de davacıya enkaz bedelinin ödenmesi gerektiği, bunun da ödendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Öncelikle belirtmek gerekir ki, davacı ile davalı arasında davacının arsasının davalıya devrine ilişkin sözleşme özel hukuk hükümlerine göre geçerli bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile belirlenen bina ve müştemilatların analiz raporları taraflar arasında imzalanmış sözleşmenin eki hükmünde olup taraflar arasında ihtilaf konusu da yapılmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca davacının talep edebileceği alacak miktarının, davacının sözkonusu analiz raporunu benimsemiş olduğu kabul edilerek, kendisine yapılan kısmi ödemenin dışında kalan ve ödenmeyen bakiye bedel olduğu gözetilmek suretiyle hasıl olacak sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken aksine düşüncelerle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir…”
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, sözleşmeden kaynaklanan bakiye alacağın tahsili istemine ilişkindir.
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, taşınmazdaki hissesini Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi Tapu Tahsis Belgeli Tesis Karşılığı Konut Sözleşmesi uyarınca davalıya devrettiğini, arsa tahsis bedeli borcu belirlenirken taşınmaz üzerinde bulunan yapı, müştemilat ve ağaç bedellerinin Bayındırlık Bakanlığınca yayınlanan birim fiyatları üzerinden gerçek bedelinin tespiti ve ile arsa tahsis borcundan mahsubu gerekirken enkaz bedellerinin mahsup edildiği ve kendisine fazla borç çıkarıldığını belirterek, taşınmaz üzerinde bulunan yapı, müştemilat ve ağaç bedellerinin Bayındırlık Bakanlığınca yayınlanan birim fiyatları üzerinden gerçek bedelinin tespiti ve eksik ödenen bedelin tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, 2981 sayılı İmar Affı Kanunu"nun 13. maddesinin 3290 sayılı Kanunla değişik b bendinin ilk paragrafı uyarınca yapı yerinde korunabiliyorsa gecekondu sahibine yapıların işgal ettiği alan da dikkate alınarak uygun arsa veya hisse verileceği, gecekondusu muhafaza edilemeyen hak sahiplerine ise aynı bölgede veya diğer gecekondu ıslah veya önleme bölgesinden başka bir arsa veya hisse verileceği, muhafaza edilemeyen yapıya sadece enkaz bedeli ödeneceğini, davacının serbest iradesi ile kabul ettiği sözleşme uyarınca hesaplanan bedelin ödendiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacı yapı bedelinin ödenmesini istemiş ise de gerek mevzuat gerekse encümen kararı ve serbest iradeleri ile düzenledikleri sözleşme hükümlerine göre, tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentilerine enkaz bedelinin ödeneceğinin kabul edildiği, davacının gecekondusu muhafaza edilmediğinden (yapı yerinde korunamadığından) ve kendisine arsa tahsis edildiği anlaşıldığından, 2981 sayılı Kanun"un 13/b maddesi gereğince de enkaz bedelinin ödenmesi gerektiği ayrıca olay tarihi itibariyle yürürlükte bulunmayan 5998 sayılı Kanun ile değişik 73/7. maddesinin uyuşmazlığa uygulanamayacağı, davacının isteyebileceği enkaz bedelinin de ödendiği gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Daire tarafından yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuş, mahkemece; bozma gerekçesinde sözleşmenin geçerli olduğu ve tarafları bağladığı kabul edildiği halde, eki analiz raporunun bağlayıcılığına dikkat çekilerek ve sözleşme hükümlerine aykırı anlam atfedilerek, tapu tahsisli taşınmazlara ilişkin enkaz bedelinin değil de, yapı bedelinin ödeneceğine ilişkin bozmanın isabetsiz olduğu, taraflar arasında 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu, bu kanunun uygulamasına ilişkin yönetmelik ve 15.04.2005 tarihli Belediye Meclis Kararı da dikkate alınarak yapılan 08.06.2009 tarihli sözleşme ile tapu tahsis belgeli gecekondu için yapı bedelinin değil enkaz bedeli esas alınarak borçlandırma yapılmasının doğru olduğu, davacının bakiye bir alacağı bulunmadığı, sözleşme hükümlerinin tarafları bağladığı gerekçesiyle, direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında işin esasına girilmeden önce uyuşmazlıkta adli yargı mahkemelerinin görevli olup olmadığı hususu ön sorun olarak incelenmiş, yapılan değerlendirmede; taraflar arasında Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi Tapu Tahsis Belgeli Tesis Karşılığı Konut Sözleşmesinin tarafların özgür iradesi ile düzenlendiği, davacının özel hukuk hükümlerine tabi bu sözleşme uyarınca eksik belirlendiği iddia edilen bakiye alacağının talep edildiği, 2981 sayılı Kanun uyarınca tapu tahsis belgeli yerlerde, idarenin eylem ve işleminin tapu tahsis belgesinin verilmesi ile sona ermesi nedeniyle davacının kişisel hakka dayanarak talepte bulunduğu, bu nedenlerle uyuşmazlıkta idari yargı değil, adli yargı mahkemelerinin görevli olduğu hususu ikinci görüşmede oyçokluğu ile kabul edilerek işin esasının incelenmesine geçilmiştir.
İşin esasının incelenmesinde;
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; tapu tahsis belgeli gecekondu için enkaz bedelinin mi yapı bedelinin mi ödeneceği noktasında toplanmaktadır.
2981 sayılı İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun"un “Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular” başlıklı 13. maddesi uyarınca:
“Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular hakkında aşağıdaki uygulamalar yapılır.
a) (Değişik : 22/5/1986 - 3290/6 md.) Bu Kanun gereğince arsa tahsis edilecek kimselerin; kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü iş yeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir.
b) (Değişik : 22/5/1986 - 3290/6 md.) Hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresinde olan veya bu Kanun uyarınca mülkiyetlerine geçen arsa veya araziler üzerinde, ıslah imar planları ile meydana getirilen imar parselleri içinde hak sahiplerine, yapılarının işgal ettiği arazi de dikkate alınarak ıslah imar planında getirilen ölçülere uygun şekilde arsa veya hisse tahsis edilir. Gecekondusu muhafaza edilemeyen hak sahiplerine aynı bölgede veya diğer gecekondu ıslah veya önleme bölgesinde başka bir arsa veya hisse verilir. Tahsis edilen arsa veya hissenin bedeli 4/11/1983 tarih ve 2942 sayılı Kanun veya 6/6/1984 tarih ve 3016 sayılı Kanuna göre tespit edilir.”
Yine dava konusu dönüşüm projesine ilişkin Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yönetmeliğinin “Borçlandırma suretiyle konut sözleşmesi” başlıklı 14. maddesinde:
“(1) Tapu tahsis belgesindeki tahsis miktarı 400 m2 olup arsa borcu bulunmayan hak sahiplerine Belediye Meclisince belirlenecek büyüklükte bir adet konut verilir. Tapu tahsis belgesindeki tahsis miktarı 400 m2’den az olan maliklerin eksik arsa oranları, konut sözleşmesi ile Belediye Meclisince tespit edilecek konut büyüklüğünün inşaat maliyet bedeli oranı üzerinden hesaplanacak bedele, gecekonduya ait varsa arsa borcuda ilave edilerek, toplamdan; tesis ve müştemilata ait enkaz bedeli düşülerek borçlandırma yapılır.” düzenlemesi öngörülmüştür.
Belirtilen düzenlemelerin incelenmesinde, tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentileri karşılığında ödenecek bedelin belirlenmesinde arsa üzerindeki yapılara ait enkaz bedelinin esas alınacağının öngörüldüğü anlaşılmaktadır.
Öte yandan tarafların anılan mevzuat hükümleri çerçevesinde imzaladıkları Yeni Mamak Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi Tapu Tahsis Belgeli Tesis Karşılığı Konut Sözleşmesinin haksahibinin alacaklarını belirleyen 2. maddesi uyarınca; haksahibinin alacağı belirlenirken arsa üzerindeki tesis ve müştemilata ait enkaz bedeli esas alınarak bakiye alacağın belirleneceğinin kararlaştırıldığı açıktır.
Taraflar arasında düzenlenen bu sözleşme; özel hukuk hükümlerine tabi ve geçerli bir sözleşme olduğundan taraflar yönünden bağlayıcıdır.
Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentileri karşılığında ödenecek bedelin belirlenmesinde, gerek 2981 sayılı Kanun"un 13. maddesinin (b) fıkrası; gerek Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yönetmeliğinin 14. maddesi ve gerekse tarafların serbest iradeleri ile imzaladıkları ve kendileri yönünden bağlayıcı sözleşme hükümleri uyarınca tapu tahsis belgeli gecekonduların bulunduğu arsa üzerindeki yapı ve müştemilatlar ile ağaçlara ait bedelin belirlenmesinde enkaz bedelinin esas alınması gerekmektedir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyelerce kıymet takdir raporunda yer alan “ödenecek bedel” kısmının idavalı idarenin taahhüdü olduğu; taraflarca benimsenen analiz raporunda belirtilen bedelin davacıya ödenmesi ve direnme kararının Özel Daire bozma ilamında belirtilen gerekçelerle bozulması gerektiği görüşü dile getirilmiş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
O halde davacı, hak sahibi olduğu tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentisine enkaz bedelinin değil de yapı bedelinin ödenmesini istemiş ise de yukarıda belirtilen mevzuat ve sözleşme hükümleri ile, tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentilerine enkaz bedelinin ödeneceği kabul edildiğinden ve davacıya anılan mevzuat ve sözleşme uyarınca belirlenen enkaz bedeli ödendiğinden davanın reddine dair kararda direnilmesi usul ve yasaya uygundur.
Bu nedenle direnme kararı onanmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alınmış olduğundan başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 10.06.2015 gününde yapılan ve önsorun yönünden ikinci, esas yönünden ilk görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.