MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.02.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 13.12.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, bu talebin kabul edilmemesi halinde sözleşmeye istinaden ödenen bedelin yasal faizi ile tahsili isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davalılardan ... tarafından diğer davalı ..."ya 11.9.2006 tarihinde genel vekaletname verildiğini, vekil Mustafa"nın bu vekaletnameye dayanarak davalı ..."a ait olan 2870, 2753 ve 2464 parsel sayılı taşınmazları toplam 6.000,00 TL bedelle ... 1. Noterliğince düzenlenen 3.10.2007 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile kendisine sattığını ancak tapuda devredilmediğini ileri sürerek tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde ödediği bedelin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... vekili, müvekkili ..."ın ... Şirinçavuş Köyünde yaşadığını, okuma yazması olmayan, gözleri az gören, kulakları zorlukla duyan, konuşması anlaşılamayan, işlerini ancak iyiniyetli yakın köylülerinin yardımıyla çekip çevirmekte olan bir kişi olduğunu köylüler arası komşuluk dayanışması ile durumunu idare ettiğini, diğer davalı üvey kardeşi olan ...’in vekil edenini kandırıp, korkutarak vekaletname aldığını ve azile rağmen vekalet görevini sürdürerek satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazlarını sattığını, satışın sonuç doğurmayacağını, açılan davanın reddini savunmuştur.
Diğer davalı ..., satışın vekaletname ile verilen yetkiye dayanılarak yapıldığını ve geçerli olduğunu, diğer davalının baba bir ana ayrı ağabeyi olduğunu, ...’ın kızları tarafından tehdit edilmesi üzerine kendisinden mallarını satıp, ...’dan ev almasını istediğini, verdiği vekaletname ile satışları yapıp, parasını da diğer davalıya teslim ettiğini, kendi eşi olan davacıya yaptığı satışların da diğer davalının isteği üzerine ve karısı ona baktığı için gerçekleştiğini, parasını diğer davalıya ödediğini, davacıya noterden satış vaadi ile yapılan satışların tapudaki işlemlerinin vekaletten azledilmesi nedeniyle gerçekleşemediğini, vekaletten azlin kendisine tebliğ edilmediğini, mülkiyet aktarımına ilişkin isteme diyeceği bulunmadığını, bedele ilişkin istemin reddini savunmuştur.
Mahkemece, mülkiyet aktarımı isteminin reddine, tazminata yönelik davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davacı vekilinin temyizi üzerine; Karar Dairemizin 04.07.2011 gün ve 2011/7701E., 2011/8725K. Sayılı ilamı ile; "Davacının azil keyfiyetini tapu sicil müdürlüğüne bildirmesine rağmen, bu hususu araştırmadan vekil aracılığıyla gerçekleştirilen satış vaadi işleminden dolayı, bu husus kendilerine bu işlemden önce usulünce bildirilmediğinden azil keyfiyetini bilmeyen ve bilmesi de gerekmeyen vekil ile üçüncü kişinin gerçekleştirdiği satış vaadi işleminin geçerli olacağı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.06.2003 tarihli ve 2003/14-402 Esas ve 2003/435 Karar sayılı ilamının da bu yönde olduğu, somut olayda yapılan açıklamalar doğrultusunda tarafların delilleri istenip toplanarak bir değerlendirme yapılması suretiyle hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ve araştırmayla davanın yazılı olduğu şekilde reddinin doğru olmadığı" gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece, bozma ilamına uyularak dava konusu taşınmazların davalı ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ... vekili temyiz etmiştir.
Uyuşmazlık; vekillikten azledilen vekilin satış vaadi yoluyla davacıya sattığı taşınmazlarla ilgili tapuda işlem yapılamaması sonucu satış vaadi alacaklısı davacı tarafından açılan eldeki davada, davalı mal sahibinin temyiz kudreti olmadığı, hata, hile , ikrah savunmaları ile vekilin vekil edene ve onun adına satış vaadinde bulunduğu satış vaadi alacaklısına karşı durumunun mahkemece yeterince incelenip incelenmediği noktasında toplanmaktadır.
Dava konusu satış vaadi sözleşmesi vekaleten yapılmakla öncelikle, davalılardan taşınmazın sahibi vekil eden ile diğer davalı vekili arasındaki ilişkinin, davalı vekil eden vekilinin temyiz kudreti, hata, hile,ikrah savunmaları ile birlikte irdelenmesi, ardından vekaletten azil olgusunun üzerinde durulması gerekir.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 9. maddesinde yer alan “Fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir" hükmü ile bir kimsenin hak elde edebilmesi, borç (yükümlülük) altına girebilmesi, fiil ehliyetine bağlanmıştır.
Aynı Kanunun 10. maddesinde de “Ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır” hükmü getirilmiştir.
“Ayırtım gücü" ise aynı yasanın 13. maddesinde “Yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes, bu Kanuna göre ayırt etme gücüne sahiptir” şeklinde açıklanmıştır.
Aynı Kanunun “Ayırt etme gücünün bulunmaması” başlıklı 15. maddesi de; “Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz” şeklinde düzenlenmiştir.
Tüm bu düzenlemeler göstermektedir ki, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 11.6.1941 tarih 4/21).
Diğer taraftan, fiil ehliyetine sahip olsa da bir kimsenin iradesinin sakatlanması olanaklıdır. Hata, hile, ikrah gibi iradeyi sakatlayan hallerin varlığı savunma ya da iddia olarak ileri sürülmüşse bu hususun da mutlaka araştırılması gerekir.
Vekalet ilişkisine gelince; 818 sayılı Borçlar Kanununun temsil ve vekalet ilişkisini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 818 sayılı Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve Kanunun 390/2. Maddesinde “vekil, müvekkiline karşı vekaleti hüsnüniyetle ifa ile mükelleftir...” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.
Yukarıda yapılan açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Davalılardan ..., ... 1. Noterliğince düzenlenen 11.9.2006 tarih ve 6684 yevmiye no"lu, taşınmaz satış vaadi yetkisini de içeren, genel vekaletname ile diğer davalı ...’yı vekil tayin etmiştir.
Davalı vekil eden ..., daha sonra ... 3. Noterliğinde düzenlenen 28.9.2007 tarih ve 9645 yevmiye nolu azilname ile, davalı ...’yı vekillikten azletmiştir.
Bu azilname vekilin birlikte sakin eşine 8.10.2007 tarihinde tebliğ edilmiştir.
Ancak, azil tarihi ile azlin tebliği arasındaki zaman dilimi içinde vekil/davalı ... tarafından anılan vekaletnameye dayanılarak vekaleten ve yine aynı Noterlikte düzenlenen 3.10.2007 tarihli dava konusu satış vaadi sözleşmesi ile, ... ilçesinde bulunan 2870, 2753, 2464 parsel sayılı taşınmazın davacıya satışı vaat edilmiştir.
... Sulh Hukuk Mahkemesinin 23.09.2008 günlü ve 2008/670 Esas ve 1149 Karar sayılı kararı ile iyi göremeyen, işitemeyen saf olup malvarlığını kötü yönettiğinden yoksulluğa düşme tehlikesi bulunan ve akıl sağlığı yerinde olan ..."e Türk Medeni Kanununun 406. maddesi gereğince vasi tayinine karar verilmiştir.
Bu durumda, davanın taraflarından birinin ayırtım (temyiz) gücünün olmaması kamu düzenine ilişkin bir husus olup; bu iddia hukuki nitelikçe itiraz mahiyetinde olmakla, mahkemece re"sen araştırılmalıdır. Hal böyle olunca, davanın çözümüne yönelik olarak, öncelikle davalı ..."ın vekaletnamenin tanzim tarihi itibariyle temyiz kudretinin bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir. Davalının sonraki bir tarihte kısıtlanmış olması, öncesinde temyiz kudretinin var olduğunu göstermeyeceğinden bu araştırmanın mutlaka yapılması gerekir. Ayrıca, mahkemece sadece vekaletnamenin düzenlendiği tarih itibariyle değil, bu vekaletnameye dayalı olarak yapılan satış vaadi sözleşmesinin tarihi itibariyle de davalı ...’ın temyiz kudretinin (fiil ehliyetinin) bulunup bulunmadığı da mutlaka araştırılmalıdır.
Mahkemece, yapılacak bu araştırma sonucunda davalı ..."ın hem vekaletnamenin verildiği tarih, hem de satış vaadi işleminin yapıldığı tarih itibariyle temyiz kudretinin bulunduğunun anlaşılması durumunda ise davalı ..."ın vekaletnamenin hata, hile ve ikrah ile alındığı iddiasının da hak düşürücü süreler gözetilerek ayrıca araştırılması gerekir.
Bütün bu hususlar araştırıldıktan sonra, şayet düzenlenen vekaletnamenin geçerli olduğu anlaşılırsa bu kez yukarıda bozma ilamında değinildiği gibi vekaletten azil olgusunun irdelenmesine geçilmelidir.
Bu halde de şu ihtimaller üzerinde durulmalıdır:
İlk olarak vekaletten azil keyfiyeti vekile bildirilmiş olmasına göre, bildirim tarihi ile bu vekalete dayalı işlem tarihi üzerinde durularak, davalı ... tarafından vekil olan davalı ..."nın vekaletten azledildiği
keyfiyeti bu tarihte vekile bildirilmemişse ve vekille işlem yapan üçüncü kişi konumundaki davacı da azilden haberdar değilse, vekaleten yapılan işlem vekil edeni bağlayacağından buna göre sonuca varılmalı,
İkinci ihtimal olarak, vekil azledildiğini bilse bile kendisi ile işlem yapan üçüncü kişi (Davacı), bu azli bilmiyor veya bilebilecek durumda değilse yapılan bu işlemin de vekil edeni bağlayacağı gözetilmelidir.
Üçüncü ihtimal olarak, vekaletten azli gerek vekil gerekse üçüncü kişi (Davacı) biliyorsa,yani el ve işbirliği içerisinde hareket ederek vekil eden aleyhine işlem yapmışlarsa, bu işlem vekil edeni bağlamayacağından, vekilin davacıya karşı sorumluluğuna gidilmesi gerekecektir.
Öte yandan kabule göre mahkemece kısa kararda davanın kabulü ile 2753, 2870 ve 2464 parsellerin tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiş ise de gerekçeli kararın hüküm kısmında 2974, 2525, 2580 ve 2119 parsellerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi maddi hata olarak kabul edilmiş olup her zaman düzeltilmesi mümkün görülmüştür.
O halde, Mahkemece; yukarıda açıklanan ilkeler ışığında öncelikle davalı ..."ın gerek vekaletname tanzimi gerekse de satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesi tarihlerinde temyiz kudretini haiz bulunup bulunmadığı yöntemince araştırılmalı; temyiz kudretinin bulunmadığı tespit edilirse bu davalı hakkındaki davanın tümden reddine karar verilmeli; temyiz kudretinin bulunduğu anlaşılırsa da bir adım ileri gidilerek bu kez vekaletnamenin hata, hile, tehdit ile alınıp alınmadığı hususu üzerinde durulmalı ve bu konudaki taraf delilleri toplanmalı; tüm bunlar araştırıldıktan sonra düzenlenen vekaletnamenin geçerli olduğunun anlaşılması halinde de bu kez vekaletten azil olgusu, bunun davalılardan vekil ile davacı tarafından bilinip bilinmediği hususu da araştırılmak suretiyle irdelenmeli, bozma ilamında ve yine yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde değerlendirme yapılmak üzere bu konuda taraf delilleri toplanıp, araştırılmalı; tüm bu hususlar aydınlatıldıktan sonra varılacak uygun sonuç çerçevesinde hüküm kurulmalıdır.
Eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, 11.06.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.